买房一直不是个简单的事，各种问题、买房陷阱。二手房市场更是比新房市场复杂，不论是自己办理还是找中介，都有可能踩到雷区。但是为了减轻生活的负担，早一点住进房子里，很多人还是会将眼光投向二手房市场。近日，我所何伦律师代理的一起因为串串房交易引发的纠纷案件得已审结，本案中委托人余女士是如何追回定金、首付款，更获10万赔偿？二手房买卖需要注意哪些问题？剖析真实案例，带你识破卖房套路！

案情简介：

2018年6月22日，当事人余女士通过到家了平台看中了位于南岸区滨江路的一套二手房，确定初步购买意向后，余女士在中介公司的带领下与一位自称房屋业主亲戚的代理人巨某（房屋登记权利人为蒋某）见了面，双方一起查看了房屋现状，沟通交易细节等等，后余女士在中介处与巨某签订了《房屋买卖合同》。根据约定蒋女士将名下的位于南岸区的该套房屋以总价136万出售给余女士，余女士于签订合同当日支付定金10万元，房屋现有贷款由卖方负责解押，剩余房款126万元于办理房屋权属转移登记申请并取得回执单当日支付。签订上述合同当日，余女士即按约定支付定金10万元至巨某账户上，巨某也以蒋某的名义出具了收条。此后2018年7月1日，巨某声称卖方解押资金上有点困难，为此余女士又以同样形式向巨某支付了房款20万元以用于解押。

值得一提的是，上述整个过程无论是签合同还是收款蒋女士一直都没露面，合同由巨某作为其委托代理人代为签字，余女士支付的30万房款也并没直接转给蒋女士，而是转给了巨某，由巨某代为转交给蒋女士。在蒋女士代理人巨某收到30万房款后，房屋解押却没有按照双方先前的约定按期进行。后经中介公司确认，巨某无力解押致使房屋买卖一度陷入僵局。无奈之下，余女士只得向我所律师寻求帮助。

诉讼过程：

我所何律师接受委托后，首先分析了当前问题，向余女士表示：买卖过程中一直是巨某利用代理人身份在交易，没有直接见到过实际产权人蒋女士，合同是巨某代签，30万房款也是直接流入巨某账户，风险太大，要是巨某跑路，这笔30万房款实在难以追回，透过现象看本质，本案余女士实际上就是碰到串串房了，巨某实际上也是买房人，只是其与蒋某的买卖并未办理过户手续。巨某的目的在于找到下家高价出手，从中赚取差价。好在本案有中介公司的参与，承办律师何律师为其出招，让余女士马上找到家了平台及巨某，早日解除签订的买卖合同，追回房款。

后经过几次多方协商，余女士、蒋女士（巨某仍作为其委托人代为签字）及到家了上清市分公司于2018年11月2日签订《三分协议》，何伦律师作为余女士的代表起草了本案至关重要的三方协议。根据该三方协议约定买卖双方之前签订的合同于2018年11月2日全部正式解除，并约定由蒋女士向余女士支付赔偿金5万元，其中《三方协议》签订之日支付2万元，并于2018年11月30日前支付剩余尾款3万元，若未按照约定支付尾款，则需另行承担5万元违约金；若蒋女士未按照协议履行，则代理人巨某承担连带责任。中介费予以退还。

签订协议当日，巨某通过银行转账的方式支付赔偿金2万元，剩余的赔偿金3万元一直未支付。余女士尝试与巨某沟通无效，将蒋女士、巨某起诉至法院，然而巨某甚是嚣张，喊话自己“法院有人”，告也不怕。余女士在威胁之下，与律师沟通是否放弃诉讼追偿，最终在何律师的劝说坚持下，坚持起诉，要求蒋女士支付剩余8万元（3万赔偿金，5万违约金），巨某承担连带责任。

审判结果：

开庭当日，蒋女士、巨某都未到庭应诉，法院依法缺席审理。法院认为蒋女士的委托代理人巨某与余女士、到家了上清市分公司签订的《三方协议》均为各方真实意思表示。按照该协议的约定和法律规定，蒋女士在退还定金10万元、购房款20万元及支付赔偿金2万元后，并未在约定期限内支付剩余赔偿金3万元。基于此，余女士主张的蒋女士支付剩余赔偿金3万元，并另行支付违约金5万元符合合同约定，法院予以支持，最终判决蒋女士于判决生效之日起5日内向余女士支付赔偿金3万元、支付违约金5万元，巨某承担连带清偿责任。

违约金全额主张得到了法院支持，这是很难得的。本案庭前还有个小插曲，我所何律师当庭询问法官巨某所说的“法院有人”是否属实，法官一头雾水，表示根本不认识这个人，法官的回答给巨某这类猖狂之人实力打脸。我们要相信的是，世上有黑暗的存在，也有光的存在，法律不能使人人平等，但是在法律面前人人是平等的。

科普小课堂：买二手房，这些问题千万要注意

1、委托代理人风险大，注意签约人与产权人是否同一人

本案中余女士一直没跟房屋实际产权人蒋女士实际接触过，签合同、转房款都是中介巨某在处理，利用委托人身份跟买方交易，风险太大。一旦中介跑路，买方不易察觉，交出去的房款也难以收回。另外还需注意签约人与产权证上的名字是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。

2、五证不全的房子不能买

五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售/销售许可证》，在买房之前，一定要仔细查看房屋五证是否齐全，不要轻易交付定金或者签下购房合同。

3、搞清楚“定金”与“订金”，交定金交给中介后无法退还

通常，购房者购房前都会交给中介公司或售房者订金，也就是预付款。按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退。签认购合同前，先搞清楚是“订金”还是“定金”。

4、注意迁移户口问题

有时候大家买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，卖方的户口也迁不进来，就会发生纠纷，目的没达到，那房子都等于白买。

5、明确违约责任

明确违约责任对买卖双方都有好处，付款时间以及过户时间一定要明确规定，最好定下具体的违约金额。无论是买方突然不想买了，或是房价上涨了卖方不想卖了，有双方自愿签订的协议，那么违约就会承担一定的责任。

6、查明交易房屋是否抵押或在租

不要随便相信对方的信誉，不要轻易签下购房合同。

本案律师介绍

何伦 律师 | 6年工作年限

业务领域：

刑事辩护、民商事案件诉讼代理、企业经营法律风险管控等非诉业务

个人简介：

毕业于广东财经大学。曾服务于重庆市人民政府、重庆市渝北区国土分局、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆新天街投资管理有限公司、重庆市渝兴建设投资有限公司、重庆中冶置业管理有限公司、重庆东银硕润石化集团有限公司等政府机关、国有大型企业、知名民营企业。自执业以来，代理各类刑事、民商事、行政诉讼案件超过500余件，审查修改企业、政府日常文件资料逾千件，大量诉讼案件的代理与日常文件的批阅铸就了本人丰富的实战经验，相应案件的处理结果均得到客户的一致好评。