▍基本信息

原告：李某燕

委托某理人：邓三忠，重庆海力律师事务所律师

被告：重庆某商贸有限公司某财富中心商场

案由：房屋租赁合同纠纷

审理程序：二审

▍基本案情

2015年11月27日，某财富中心商场（甲方，出租人）与李某燕（乙方，承租人）签订《某财富中心商铺租赁合同》(以下简称:租赁合同)，约定甲方将位于渝中区解放碑邹容路82号（名义层第-1至名义层第6层）4层F402商铺（套内面积415平方米）出租给乙方，具体位置在合同附件一（乙方专区位置示意图）中以黄色予以标注，计租面积以甲方向乙方办理房屋交付时双方确认的面积为准。租赁期限为2015年11月28日起至2020年6月10日止。装修期为2015年11月28日起至2016年1月27日止。租金计收期自2016年1月28日开始起算至租期届满之日止，如乙方早于2016年1月28日装修完毕，则租金计收期自乙方装修完毕之日起至租期届满之日。乙方应在2016年1月28日前开业，除非甲方另有通知。乙方专区经营商品为日式料理及其相关配套服务。

为了便于客户付款，乙方所销售的商品，由甲方统一收银，双方确认此仅仅为代收。乙方按照每日历月固定比率与固定金额租金两者取高方式计算并支付甲方租金；固定租金为第一年度30000元/月，此后租金每年递增5%，即第二年度租金为31500元/月，第三年度租金为33075元/月，第四年度租金为34728.75元/月，第五年度租金为36465.19元/月；固定比率租金：乙方品牌自助餐按销售收入的8%提成作为租金提成；每月销售收入达到25万元按销售收入的14%作为固定比率租金；每月销售收入达到30万元按销售收入的13%作为固定比率租金；每月销售收入达到35万元按销售收入的12%作为固定比率租金。计租期开始日起每一日历月为一租金核算期，每日历月届满后10日内（即次月10号及以前）依据乙方收入计算固定比率租金，按照固定比率租金与固定金额租金两者取其高的形式收取，为乙方上月应当向甲方支付的月租金额。双方同意，甲方当月10日对账，15日扣除按比例提成总余额后一次返款，第二次是当月25日对账，30日扣除按比例提成总余额后一次性返款，当乙方月销售额达到20万元，甲方同意在扣除相关费用后，将部分余款借支给乙方经营使用。自然月为一个租金结算期，乙方须在次月10号前到甲方财物部门核对上一月的代收款，并签署对账单，双方依据本合同约定计算并确定上月乙方应付甲方租金和乙方专区使用水、电、气费，乙方授权签署人为李某燕；结算清后，甲方向乙方提供租金发票，每月25日前甲方扣除乙方应付租金和乙方上一月其他应付款后，将代收款余额支付到乙方在本合同约定账户。如上一月甲方代乙方收款低于乙方上一月各项应付款，则乙方应当在当月15日前将差额支付到甲方，补足乙方应付款。乙方授权甲方从代收乙方款项以及从保证金中代乙方向物业管理单位支付物业管理费，此系甲方权利而非义务。乙方应向甲方交200000元履约保证金，甲方出具相应收款票据。乙方应交纳的物业管理费按乙方专区建筑面积计算，由乙方在接受专区前与物业管理部门签署相关协议，物业管理费每月每套内平方米约50元，即乙方每月应交纳的物业管理费约为20750元，应于甲方通知接受乙方专区之日开始支付，应于每月第5日前支付给甲方，如依据甲方统一规划，乙方直接与物业管理单位签订合同，则乙方应当在此日前直接支付给物业管理单位。依据统一安排，乙方作为物业使用人，甲方有权要求乙方与物业管理公司直接签订物业管理合同，但相关收费不高于本合同约定物业管理费；于此情况下乙方授权甲方代收，从乙方营业款中将物业管理费支付给某财富中心物业管理单位，在甲方代乙方收款不足支付物业管理费时，乙方按“物业管理合同”约定时间补齐物业管理费。水电费的计算标准按照政府相关规定及本物业实际情况结合制定，乙方自行负担每月的水电费，由物业管理单位或甲方代收代付，乙方应当于每月20日前将上月水电费结算支付完毕。

乙方专区的交付日期为2015年11月28日，双方应签收交接单，乙方接收前应当与物业管理单位签订物业管理合同。乙方需在交付之日向甲方（或物业管理单位）支付装修押金50000元。

除租赁期届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同不能履行，提前终止的，则乙方应当在解除合同或生效法律文书通知送达之日起10日内、或不可抗力证明合同全部不能履行之日起10日内交还乙方专区。如果乙方未依照本合同规定交还乙方专区，则甲方有权选择每拖延一日，按照最近三个整日历月平均租金3倍向乙方收取场地使用费，直至乙方撤场完毕；甲方也可在交还届满日后不需通知自行收回租赁场地，乙方遗留在租赁场地物品视为放弃所有权，甲方有权处理，收益归甲方。

乙方违约责任：在经营期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该乙方专区，同时乙方向甲方支付3倍履约保证金数额之违约金，不足弥补甲方损失的乙方应予赔偿：拖欠支付甲方应得的营业提成收入或租金、物业管理费及其他费用之一或全部达到7日。乙方实施根本性违约行为，甲方依照本合同约定向乙方发出解除合同书面通知送达之日合同解除。在经营期限内，乙方逾期交付甲方应得的营业提成收入或租金、物业管理费、及水、电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的千分之二支付滞纳金。

甲方违约责任：甲方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知乙方，并在通知发出后10日内乙方腾空并归甲方专区，甲方收房后应当按约返还保证金，并向乙方支付违约金，违约金金额为履约保证金的1倍。

通知与送达：任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址；双方联系方式：乙方李某燕，单位地址渝中区某处维益路店35-2号4楼，电话136****93。任何文件、通知或其他通讯往来，可直接送达也可以EMS邮寄方式送达，邮寄送达，按合同预留地址寄发，在寄出后第2个工作日视为已送达。任何一方变更收信地址，应当书面通知对方，否则视为未变更，自行承担法律后果；如直接送达则于签收时视作已送达。

上述合同签订后，2015年11月28日李某燕接收上述房屋并进行装修，2016年3月开业。李某燕于2015年12月1日缴纳了履约保证金200000元。

2017年8月15日，李某燕停止了经营。租金支付至2017年3月，水、电、管理费支付至2017年5月。

2018年12月28日，某财富中心商场按照合同预留地址向李某燕邮寄了《解除合同通知函》,告知因李某燕未足额支付租金及相关水电气费已超过7日，根据合同约定，解除双方签订的《某财富中心商铺租赁合同》。上述《解除合同通知函》于2018年12月29日送达被告李某燕。

2019年1月16日某财富中心商场将案涉商铺收回。

庭审中，李某燕陈述未另行与物管单位签订物业服务合同。

本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。

▍判决结果

本院认为，李某燕二审中申请的证人当时系某财富中心商场员工，对其证明某财富中心商场于2017年8月15日起对李某燕租赁门店实施了断水、断电、锁门措施的事实本院予以采信，据此可以认定为某财富中心商场在李某燕欠费情况下，以实际行动解除了双方合同，故李某燕主张双方合同于2017年8月15日解除理由正当，某财富中心商场无权主张合同解除后的租金。李某燕称之前即被人民法院要求不将租金支付给某财富中心商场，但不能提供人民法院协助执行通知书证明其所主张的事实，本院对其抗辩理由不予采信，李某燕仍应向某财富中心商场支付截止合同解除时欠付的租金157500元及逾期付款的资金占用损失。李某燕称其对于承租房屋截止2017年8月15日的管理费、水电费已全部结清，但未提供证据证实，一审判决其向某财富中心商场支付实际产生的截至2017年8月15日止的管理费51540元、水费5736.5元、电费18386.4元正确。本案中系因李某燕欠付租金构成违约导致某财富中心商场解除合同，一审综合双方租赁合同履行情况、某财富中心商场实际损失等因素确定李某燕按1倍履约保证金数额向某财富中心商场支付违约金20万元适当，本院予以采纳。

综上所述，李某燕的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持。一审认定事实有误，本院根据二审中新证据新查明的案件事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

一、维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初10477号民事判决第三项、第四项；

二、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初10477号民事判决第一项、第二项、第五项；

三、重庆某商贸有限公司某财富中心商场与被告李某燕于2015年11月27日签订的《某财富中心商铺租赁合同》于2017年8月15日解除；

四、李某燕于本判决生效之日起十日内支付重庆某商贸有限公司某财富中心商场租金157500元及逾期付款资金占用利息（以157500元为基数，从2017年8月16日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月21日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

五、驳回重庆某商贸有限公司某财富中心商场的其他诉讼请求。

一审案件受理费20346元，由重庆某商贸有限公司某财富中心商场负担12549元，李某燕负担7797元；二审案件受理费10236元，由重庆某商贸有限公司某财富中心商场负担2439元，李某燕负担7797元。

本判决为终审判决。