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疫情之下，经济下滑，导致了一些债务人无力偿还高额的房贷，于是债权人经过司法程序向法院申请强制执行，一批债务人的房屋被拍卖，市面上就出现了大量的法拍房。
法拍房通常是低于市场价的，因此具有相当高的性价比，但同时法拍房也存在一些风险。
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案情简介
2018年，张某因刑事犯罪被判入狱，其名下的相关财产也被法院依法执行，包括某高档小区的房产。在2020年李某通过某网络平台的司法拍卖通过竞价购买了该房产。随后，李某取得了该房屋的产权登记证书，成为了该房屋的所有权人。
在李某满心欢喜准备住进新家时，却发现家里有个不速之客——陈某。陈某声称与张某签订了房屋租赁合同，不愿配合李某腾让房屋，也不同意李某要求其以市场价进行租赁的条件，陈某出示了房屋租赁合同、物业费、电费等发票记录，证明其租赁关系，主张买卖不破租赁，因此，李某起诉陈某腾让房屋。
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法院审理
法院经过审理认为，从张某与陈某的租赁合同上看，张某在租赁给陈某的房屋上，给予了陈某特别优惠，属于张某的个人行为，该优惠的程度，并非正常的市场交易行为。这样的非正常行为的后果通过从合法的司法拍卖渠道取得房屋所有权的李某承受，有悖法律的公平公正。陈某既然放弃通过市场价格的租赁条件，就应当将房屋腾让给李某，其因租赁合同遭受的损失，应当向张某追偿，不应当由李某承担。故最终判决陈某将房屋腾退给李某。
法拍房所存在的风险
房屋存在权利负担
一些买受人在竞买到法拍房后才得知房屋存在长期的租赁合同。长期的租赁合同，通常是被执行人用来提升房屋价值或者阻碍房屋强制执行。根据《民法典》的规定，买卖不破租赁。合法的租赁合同是受法律保护的，如果一份长期的租赁合同是在被执行房屋前已经签订，买受人即使获得了该房屋的所有权，但仍然不能以房屋所有权人的身份进行占有、使用。
房屋上存在抵押权也是属于权利负担，即使买受人竞拍到房产，也可能被抵押权人以优先购买权来对抗，最终只能撤销司法拍卖。面对这样的房屋，只能望而却步。
一房数卖产生产权争议
当买受人通过司法拍卖网络平台竞拍到房屋后就相当于签订了一份房屋买卖合同，若该房屋在被执行前还签订了一份房屋买卖合同，但由于一系列原因未能办理过户手续，后该房屋被法院强制执行来清偿债务，不知情的买受人在竞拍房屋后被告知该房屋在拍卖前已经存在合法有效的房屋买卖合同而无法获取该房屋所有权。根据《民法典》规定，债权具有平等性且物权的变动不以合同的成立为条件，当房产上存在两个买卖合同关系时，竞拍的买受人和买卖合同签订的当事人在法律上处于平等的法律地位，由于买卖合同签订的当事人的合同先与竞拍的买受人成立，因此所有权归属于先签订买卖合同的当事人，而竞拍的买受人不能取得房屋所有权，只能向被执行人追究违约责任。
承担高额的过户税费
在实践中，由于网络拍卖是线上，买受人很难从交易平台上全面的了解税费信息。房产上的税费种类繁多，比如个人所得税、土地增值税、原业主遗留的各项水电、物业等杂费以及长时间拖欠的违约金。上述费用一般都不少，若在拍卖前没有详细了解，购买者在成交后可能缴纳大量税费，造成法拍房买卖成本高于市场价。
安居乐业是每个人的梦想，法拍房对于买房人来说确实一个快速上车的捷径，但是收益的背后蕴藏的是风险。在购买法拍房时，要擦亮双眼，小心谨慎，才能选到符合心意的安乐窝。
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