海
力
说
法
面对高额的遗产税等一系列麻烦，很多父母都会在在世时将房产过户到子女名下，但是没有房产傍身的父母如何保障将来自己的权益，民法典新规定的居住权，正好解决了这个问题。
1
案情简介
唐某与韩某结婚多年，买下了一套房产用于养老，在2007年韩某去世，留下三个子女。2008年，三子女通过遗产继承以及唐某的房屋产权的赠与，取得了该房产的所有权。唐某为了以后能一直居住在该房屋，与子女三人签订承诺书，承诺：父亲唐某及其续弦未离世前，有终身无偿居住该房屋的权利，但此房只能由唐某及其续弦居住，其无权对该房屋进行出租、出售、出借等行为。后唐某与余某再婚居住在房屋内，2016年唐某去世，64岁的余某继续居住在该房屋。同年，其子女中的唐某某离婚，其以离婚后无房居住为理由要求入住该房屋，遭到了余某的拒绝。于是其子女三人提起所诉讼，要求判决余某返还子女三人名下房产。
2
法院审理
法院经过审理认为，唐某的子女三人在取得该房屋所有权时作出的承诺系其真实意思表示，且不违反法律强制性规定，余某依照该承诺享有继续在该房屋居住的权利，子女三人应当按照承诺履行其义务。同时，余某并未违反承诺书中的约定，对该房屋进行出租、出售、出借，故子女三人要求余某返还名下房屋的请求，不予支持，判决驳回三人的诉讼请求。
不动产过户后，原物权人继续使用不动产，该种保留房屋居住使用权的赠与，可视为设立居住权的合同，新产权人亦无权单方撤销该合同。居住权的设立，有利于解决老年人赡养、婚姻家庭生活中涉及的房产问题，保障老有所居，切实保护老年人的权益。
居住权的概念
居住权是指为满足生活居住的需要，居住权人以合同或者遗嘱方式设立在他人住宅之上的以占有、使用为内容的用益物权。
居住权的设立
居住权可以通过书面合同约定设立，也可通过遗嘱设立。居住权自登记时设立，未经登记机关登记则居住权未设立。居住权登记时应当按照《不动产登记暂行条例》第8条的规定，就不动产的自然状况、权属状况，以及涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项予以明确。
设立居住权的房屋能否抵押
实践中存在两种情况，一是抵押权登记在先，居住权登记在后，所有权人应在设立居住权前及时告知抵押权人，经其同意后设立。若居住权设立期限届满时间早于抵押权期限届满时间，设立的居住权则不会影响抵押权的实现，反之，居住权的存在会降低抵押物的价值；二是居住权登记在先，抵押权登记在后，所有权人仍有义务告知抵押权人和居住权人。居住权登记设立后会产生公示力，抵押权人在了解后，仍同意设立抵押权，说明其自愿接受此行为带来的风险。
居住权的消灭
①设立居住权的房屋被征收、征用、灭失；
②设立居住权的合同、遗嘱中设立的解除条件成就时；
③居住权期限届满或者居住权人死亡；
④居住权人滥用居住权，将房屋租赁、出卖。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
往期推荐
海力动态 | 白艳霞、邓霞、叶萧晗、肖宇律师参与西部金融法律服务中心值班工作
