来源 | 中国法院网 

作者 | 罗来庆  江西省丰城市人民法院

近期的楼市炒作愈发疯狂，房价的价位已经远远超越历史的高位，一夜之间几家欢喜几家愁，房价是居民消费能力的象征，高房价增加了真正买房群体的压力和房租的上涨。而在这种态势中，难免会有一些人利用房子来盈利，于是出现了大量售房者毁约、违约的行为，给购房者带来不可估量的损失。那么针对生活中大量的一房多卖的行为，法律是如何规制的呢？

案 情

瘳某因赌博欠债，于是以自已所有的位于某市区的一套商品房为诱饵，以“一房多卖”为手段从中骗取钱财用于还债。2013年3月11日，廖某将该房在某网站挂牌出卖，并在网上特别说明“2013年6月中旬交付房屋”。由于该房市场价格偏低，挂出不久便有何某、辛某、陈某等7位买主上门看房，并分别与廖某签订了《房屋买卖协议》（以下简称“协议”）和预付了12-25万元不等的购房款，廖某共收取他们购房款122.7万元。买主何某急需房屋居住，2013年4月提前付清了廖某的房款并取得了房屋所有权。

《协议》到期后，当其他6位买主找廖某办理房屋过户手续时发现被骗，联系电话处于停机状态，无法与廖取得联系。2013年6月10日，被骗买主向公安机关报案，8月23日被广东虎门警方抓获。据统计，廖某共骗取其余6位买主购房款共计87.7万元并全部挥霍。

分 歧

廖某“一房多卖”行为是民事欺诈还是刑事诈骗？存在两种不同观点：

第一种意见认为，属民事欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即可以对行为人追究民事责任。

第二种意见认为，廖某以非法占有为目的，在签订、履行《协议》过程中，骗取6位被害人人民币87.7万元，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪。

评 析

笔者同意第二种观点，理由为：

1、民事欺诈与刑事诈骗的重要区别就是看行为人在主观上是否具有“非法占有的目的”。根据1996年最高人民法院出台的《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》规定和结合审判实践经验，对“非法占有的目的”可从以下方面把握：

（1）行为人在签订合同时是否有实际履行能力；

（2）行为人是否采用了虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段；

（3）行为人在签订合同后是否如约履行合同或为履行合同积极努力；

（4）行为人对于对方给付的财物如何处置；

（5）行为人未能履行合同义务的原因；

（6）行为人在违约后的表现等。如果行为人根本没有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，骗取对方当事人的信任与自己签订合同，合同签订后又不积极努力地去避免对方经济损失，就应认定行为人具有非法占有的目的。

2、在客观方面，廖某在只有一套房屋可供出卖的情况下，隐瞒事实真相与多达7位买主签订《协议》，让买主信以为真，从而“自愿”地将部分购房款提前支付给廖某导致上当受骗，欺骗特征明显。廖某虽然按照协议约定将该房屋卖给了何某，但对其他6位买主来说，廖某存在虚构有房可供的事实或者隐瞒了无房可供的真象，在客观上实施了欺骗行为。

3、廖某在主观上非法占有目的明显。廖某收取未取得房屋的其余6位买主的87.7万元购房款后，在明知自己再无房可出卖情况下，理应积极退款并进行补救，如支付违约金或利息等，然而廖某却卷款逃之夭夭并完全挥霍，非法占有目的很明显，侵犯了他们的财产所有权，数额也特别巨大，所以应当认定廖某的行为构成合同诈骗罪。

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本文转自首席法务

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