房价上涨卖方可否毁约？

栏目：海力速递|更新：2018-09-03|来源：重庆海力律师事务所微信公众号|本文约 2050 字

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问题的提出：

在二手房屋买卖中，我们经常会遇到因为房价大幅上涨导致卖方毁约的情形，卖方可否以情势变更要求解除合同？

裁判思路

房屋市场价格比合同签订时有所上涨，属于应当预见的正常的商业交易风险，不属于变更合同的法定条件，如果法院判决变更合同有违诚实信用原则。

典型案例

安妍、邵庆珍房屋买卖合同纠纷案（（2017）最高法民再26号民事判决书）

案情介绍

一审查明，2006年5月28日，安妍与邵庆珍签订了一份《房屋租售合同》。由安妍先租后购买邵庆珍面积为299．83平方米、总购房款608000．00元的商业用房。租期四年满后，应于2010年7月1日卖方将此房出售给买方。

审理概要

【一审】安妍请求判令邵庆珍继续履行合同，办理房屋过户手续，邵庆珍辩称，安妍未按合同约定履行相应义务，致使不能实现合同目的且继续履行显失公平，本案应以情势变更原则处理，故安妍的诉讼请求依法应予驳回。

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法院认为，现安妍、邵庆珍对《房屋租售合同》中的房屋买卖部分是否继续履行、是否存在违约发生争议。依据安妍提供的证据、对履行合同所持态度及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安妍未违约。双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。在签订该合同时，双方未有违反公平、等价有偿原则的情形，故对邵庆珍提出属情势变更及继续履行显失公平的抗辩主张不予支持。一审经审判委员会讨论决定后判决：一、安妍与邵庆珍继续履行《房屋租售合同》；二、安妍于本判决生效之日起10日内一次性给付被告邵庆珍购房款人民币608000元。

邵庆珍不服,上诉至赤峰市中级人民法院。

【二审】二审中，邵庆珍提供了《估价报告》，证明涉案房屋在2010年7月1日的市场价值单价每平方米为人民币8500元，总额为人民币254.8555万元。

二审法院认为，合同签订后至合同约定履行期间，房屋价格大幅上涨是客观事实，如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平。根据《民法通则》的规定，对显失公平的民事行为一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。二审诉讼过程中邵庆珍提出增加购房款的请求，予以支持，由安妍给予邵庆珍一定的补偿为宜。二审经审判委员会讨论决定后判决：一、维持赤峰市红山区人民法院（2011）红民初字第841号民事判决第一项、第二项；二、安妍补偿邵庆珍购房款人民币70万元。

安妍不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。

【再审】该院再审认为，因买卖关系约定于合同签订四年后才履行，在四年过程中，由于各种原因导致买卖标的物的市场价格超过约定的价格三倍，且安妍在约定的期限，并未将购房款进行提存，继续履行原合同约定价款，显失公平。据此二审法院对合同价款进行变更，并无不当。变更合同价款的依据为邵庆珍二审期间提交的《估价报告》。据此，该院再审认为，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持二审判决。

安妍仍不服，向检察机关申诉。

【检察院抗诉】最高人民检察院抗诉认为，内蒙古自治区高级人民法院判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：

1、评定双方权利义务是否显失公平，利益是否严重失衡，应以订立合同时的约定为准，不能以后续商业风险为依据。

2、生效判决对合同价款进行变更，于法无据。本案合同2006年5月28日成立，邵庆珍若认为显失公平，应当在此后一年内提出变更或撤销请求，邵庆珍直到2010年诉讼中才提出变更请求，人民法院应当不予保护。

3、安妍作为守信方，其信赖利益应当得到保护，生效判决适用法律错误。若邵庆珍在签订合同后一年内提出变更或撤销请求，安妍可以依据现实情况，选择继续履行合同或是变更、解除合同。安妍可以在2006年用同样的价款买下其他房屋，同样可以享受房价上涨带来的红利。

4、生效判决变更合同价款有违诚实信用原则，明显不当。在租赁到期即将按照合同履行房屋买卖手续时，安妍联系邵庆珍提出过户请求，邵庆珍提出不再出售房屋，明显违反合同约定，亦属不诚信行为。涉案房屋市场价格比合同签订时有所上涨，属于邵庆珍应当预见的商业交易风险，不属于变更合同的法定条件，法院判决变更合同有违诚实信用原则。

最高人民法院再审认为，本案在本院再审期间的争议焦点为：原终审判决安妍在约定房价之外另行补偿70万元是否合法有据。

就此，本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。