今日，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》文件引起社会各界关注和热烈讨论，与此同时披露的还有国家住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁六省建设管理部门下发的《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，这两份红头文件核心反映的就是对现有商品房预售许可制度的去与留要求各地区管理部门尽快提出评估意见。针对此关乎人们生活发展的重大制度调整，本文尝试作粗浅分析探究，只为抛砖引玉供读友们指正。

一、预售制度的产生背景。

商品房预售制度，起源于上个世纪50年代的香港，因为二战后大量的人口流入和经济的快速发展对商业楼宇和住宅的需求急剧增长，在这样的背景下，霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”并倡导分期付款。随后香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。而我国在房地产市场经济早期的建设过程中主要借鉴了香港市场的发展经验，商品房预售制度也正是从香港引用到内地开始实施，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

需要指出的是，在引入商品房预售制度之前我国新建房屋买卖都是现房现售模式，之所以要引进预售制度离不开当时的社会发展背景。改革开放初期，国内大中城市的发展产生房屋住宅供应短缺严重的困境，加上开放之初，国内建设企业也才初步成立，大部分企业的资金力量有限、融资渠道更是相对单一，社会住房供需矛盾的问题愈发严重，急待改善。为此，国家利用政府宏观调控的手段，借鉴引进了香港的商品房预售许可制度，这样既缓解了建设施工企业的资金困境，又增加了市场的住房供给，一定程度上解决了供需矛盾的问题。

二、现阶段下预售制度的发展情况。

自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度在我国推行实施已近25年，经过这二十多年的发展，人民住房需求与供给的矛盾得到了很大改善，尤其是公租房、廉租房、长租公寓等国家公益项目的配套实施，更为人民群众解决住房问题提供了更多的选择方案。预售制度推行的二十年也是中国经济快速腾飞的二十年，建设施工企业如雨后春笋般大量出现，施工企业的经济规模也越来越壮大，催生了恒大等世界500强企业，加之现在预售取得资金收入、及基金、信托等融资渠道的丰富完善，绝大多数房企的资金问题不再是其发展的“档门石”。对于大部分购房者而言，基本的居住问题不再是主要问题，最大的矛盾是人民改善性住房需求与房价高企之间的矛盾，加之炒房投机客的介入，使得社会上又出现了“一房难求”的局面，然而，此时的“供不应求”已非二十五年前真正意义上的供不应求。

三、预售制度的优、缺点。

商品房预售制度的优点在前文当中已有提及，经过20余年的发展，预售制度推进了中国房地产市场的快速发展，改善了住房供不应求的局面。但不得不承认，预售制度发展过程中也存在一系列问题：

（一）市场乱象丛生。因为预售制度，房地产开发企业在房屋建设之前往往就取得了整个项目的绝大部分房款，这部分房款被开发企业一些用于新项目的圈地投资，一些卷款潜逃，高利润的诱惑促使一些企业盲目扩张，增加资金链断裂的风险，这些年因为资金链断裂引发楼盘烂尾的事例比比皆是。

（二）购房者成为预售制度负面影响的承担者。作为购房者交了房屋全款后，不仅要承担开发商卷款潜逃的风险，还要承担楼盘烂尾、施工质量得不到保障的风险（开发商收钱后对房屋质量上的放松时有发生）；最为重要的是，开发商提前收回建设成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商提高下一个项目预售价格创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动使得房价陷入恶性循环，房价也屡创新高。

（三）房地产捆绑行业发展的弊端也越来越尾大不掉。房地产的快速发展，离不开金融行业、建筑材料行业、施工企业的支持，房价的上涨同样诱导社会各路资金的进入，一旦房地产市场泡沫破灭，国家金融系统将出现较大坏账压力、经济发展也将承担较大下行压力。

此外，此次广东房地产协会文件中也提到了预售制度存在的风险包括：1、资金链断裂导致的工程烂尾；2、导致市场乱象；3、交易不公平；4、房屋面积管理职能难以厘清；5、不平衡发展和低效率竞争等。

四、去与留的尝试和思考。

据笔者了解，在此之前南京、苏州、深圳等城市已有尝试调整预售制度的措施，比如南京首次提出将土拍价格与现房预售的条件相挂钩，规定当该地块网上竞价达到最高限价80%时，低层建筑申领预售许可需达到建筑主体封顶。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售；苏州则通过提高项目预售条件的形式调整预售制度，即当土地出让成交价超过市场指导价时，工程结构封顶后方可申请预售许可；当土地出让成交价超过市场指导价10%时，工程竣工验收后方可申请预售许可。深圳则在部分地块出让时明确提出现房现售作为竞标条件之一，以此作为后期逐步调整预售制度的经验收集。

笔者认为，现阶段的商品房预售制度确需作出调整，是直接取消用现房现售替代？还是逐步取消预售制度？还是提高预售许可门槛、加强监管力度？各省市地区当然可多作试点大胆尝试，笔者建议不能一刀切的直接取消，也不能继续采取加强监管手段的方式来调整预售制度，在过渡时期，看是不是能够采取现售与预售并行的方法，比如建设部门对规划刚性住房需求的项目适用预售许可，对改善住房项目实施现售竞标；或者对辖区内预售项目实行指标制度，一个地区一年仅限5个项目可以预售；或者与金融机构协同，限制开发商抵押贷款，逐步减少金融机构与房地产的依赖程度等等。

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